SSIA: Prospek Subang Tetap Solid, Namun Outlook Positif Sudah Terefleksi di Harga

BRI Danareksa menurunkan rating Surya Semesta Internusa (SSIA) menjadi Hold meskipun menaikkan target harga ke Rp2,475, karena potensi upside terbatas di tengah masuknya Grup Barito sebagai investor.

Masuknya Grup Barito: Investor Pasif Tanpa Sinergi Signifikan

PT Surya Semesta Internusa Tbk (SSIA) mengalami perubahan dinamika kepemilikan dengan masuknya Grup Barito melalui PT Chandra Asri Pacific (TPIA) dengan kepemilikan 6,05%. Akuisisi ini telah mempersempit diskonto SSIA terhadap Revised Net Asset Value (RNAV) dari sekitar 72% pada Juni 2025 menjadi 44% saat ini, jauh di bawah rata-rata 10 tahun sebesar 69%.

Namun, hasil pengecekan BRI Danareksa dengan manajemen menunjukkan bahwa Grup Barito kemungkinan akan tetap menjadi investor pasif. Potensi sinergi antara Subang Smartpolitan dengan Griya Idola Patimban Industrial Estate milik Barito masih minimal, mengingat kedua kawasan industri tersebut terpisah sekitar 55 kilometer dengan luas yang berbeda signifikan (600 hektare Griya Idola vs 1.500 hektare SSIA).

Satu-satunya kaitan yang teridentifikasi adalah kontrak konstruksi infrastruktur dasar senilai Rp50 miliar oleh PT Nusa Raya Cipta Tbk (NRCA) di Griya Idola, namun nilai ini relatif kecil dibandingkan order book NRCA yang mencapai Rp3,3 triliun.

Akumulasi Saham Djarum Berlanjut

Sentimen positif terhadap saham SSIA juga didorong oleh akumulasi kepemilikan berkelanjutan dari Grup Djarum. Di level SSIA, kepemilikan Djarum melalui Dwimuria Investama meningkat menjadi 9,11% pada akhir Juli 2025 dari 5,3% di awal Juli. Ini menambah kepemilikan sebelumnya sebesar 36,5% di level anak perusahaan (SCS) yang dibeli pada Mei 2024.

Diskonto RNAV Saat Ini Sudah Merefleksikan Sebagian Besar Potensi Jangka Panjang

Menurut analisis BRI Danareksa, harga saham SSIA saat ini yang diperdagangkan dengan diskonto 44% terhadap RNAV sudah merefleksikan sebagian besar potensi jangka panjang perusahaan. Potensi tersebut mencakup:

• Ekosistem kendaraan listrik yang berkembang
• Ketersediaan tenaga kerja berbiaya rendah dengan 909.000 pekerja dan UMR Rp3,5 juta per bulan (37% lebih rendah dari Karawang/Bekasi)
• Akses tol Cipali-Patimban di masa depan
• Kontribusi bisnis non-lahan yang resilient (~39% dari laba kotor)

Diskonto yang tersisa mencerminkan risiko keterlambatan jalan tol dan monetisasi Subang yang lambat di tengah Foreign Direct Investment (FDI) yang masih lesu.

Target Harga Naik ke Rp2,475, Rating Turun ke Hold

Meskipun menurunkan rating dari Buy ke Hold, BRI Danareksa menaikkan target harga dari Rp1,400 menjadi Rp2,475. Kenaikan ini berdasarkan beberapa faktor:

1. Progres jalan tol Patimban yang berpotensi sesuai jadwal
2. Kehadiran Barito-Djarum yang dapat mempercepat pre-sales Subang melalui jaringan konglomerat yang lebih luas

Analis menaikkan asumsi Average Selling Price (ASP) lahan di kalkulasi NAV Subang sekitar 5% dan menurunkan diskonto terhadap RNAV dari 73% menjadi 50%. Diskonto 50% dipertahankan untuk merefleksikan sifat proyek yang berjangka panjang.

Kinerja Pre-Sales Semester Pertama 2025

Pada semester pertama 2025, SSIA hanya berhasil membukukan pre-sales seluas 8 hektare di Subang (dari produsen tekstil Original Equipment Manufacturer China dengan estimasi ASP USD112 per meter persegi) dan 4 hektare di Karawang. Pencapaian ini hanya mencapai 9% dari target perusahaan dan 12% dari target analis untuk tahun fiskal 2025 (137/97 hektare).

Katalis Positif yang Perlu Diperhatikan

Beberapa faktor yang dapat mendorong kinerja SSIA ke depan:

• Penyelesaian 100% jalan tol yang dapat meningkatkan ASP menjadi USD130-135 per meter persegi dari saat ini USD110-115 per meter persegi
• Keterlibatan aktif Grup Barito dalam manajemen dan integrasi rantai pasok
• Koordinasi dengan Grup Djarum untuk menjadikan Subang sebagai kawasan industri paling kompetitif dari segi biaya tenaga kerja dengan akses infrastruktur langsung ke pasar konsumen terbesar Jakarta Raya

Proyeksi Keuangan dan Valuasi

BRI Danareksa mempertahankan estimasi pre-sales Subang 80-90 hektare untuk periode FY25F-29F, menghasilkan Compound Annual Growth Rate (CAGR) laba bersih 19% untuk periode tersebut.

Risiko upside untuk pre-sales FY25F dapat datang jika SSIA berhasil membukukan tambahan 80-90 hektare pre-sales terkait BYD yang akan dikualifikasikan sebagai bulk sales dan meningkatkan sentimen pasar.

Kesimpulan

Meskipun prospek jangka panjang Subang Smartpolitan tetap menarik dengan inquiry lahan sekitar 440 hektare dalam pipeline, valuasi saat ini sudah merefleksikan sebagian besar potensi positif tersebut. Investor disarankan untuk menunggu katalis yang lebih konkret seperti penyelesaian jalan tol dan keterlibatan aktif kedua grup konglomerat dalam manajemen sebelum menambah posisi.

Dengan target harga Rp2,475 dan harga terakhir Rp2,740, saham SSIA memiliki potensi downside 9,7%, sehingga rating Hold dinilai tepat dalam kondisi pasar saat ini.